Tại sao sốt đất qua đi nhưng giá đất vẫn không giảm?

Người ôm đất vẫn tưởng giá tăng lên, nhưng thực ra, giá bất động sản chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng theo thời gian.

Chứng khoán lên xuống liên tục, biến động quá mạnh và khó lường, đòi hỏi phải có chuyên môn cũng như buộc phải theo dõi từng phiên. Vàng và ngoại tệ mất dần tính hấp dẫn vì ngày càng có ít cơ hội chốt lời hơn. Tiết kiệm vẫn bị ảnh hưởng bởi trượt giá và còn quá thụ động.

Khu Đông và Nam Sài Gòn là nơi khởi nguồn cơn sốt đất từ đầu năm 2016 thì sau đó, đất nền trục đô thị phía Tây TP HCM đã tăng đột biến, kéo theo các khu vực lân cận.

Tiền ảo mới mẻ và thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư nhưng chưa phải là kênh chính thống. Pháp lý của kênh đầu tư này lỏng lẻo hoặc bị trá hình qua chiêu bài kinh doanh đa cấp với không ít tiêu cực xảy ra. Cuối cùng, chỉ còn lại đất nền và những tài sản gắn liền với đất là một kênh đầu tư đơn giản, đảm bảo được 2 tiêu chí quan trọng: an toàn và hấp dẫn so với mặt bằng chung toàn thị trường đầu tư tài chính. Người người ôm đất với hi vọng giá sẽ lên cao, và những cơn sốt đất khiến thị trường lại nóng hơn bao giờ hết. Nhưng sau những cơn sốt đất thì giá đất vẫn không hề giảm.

Theo lý giải của ông Huỳnh Phước Nghĩa – Phó trưởng khoa kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP. HCM, có 4 nguyên nhân cơ bản khiến cho cơn sốt đất qua đi nhưng giá đất vẫn không giảm.

Giá đất phản ánh sự trượt giá tiền tệ

Giá đất tăng cao cho thấy sự trượt giá của đồng tiền theo thời gian. Điều này không chỉ đúng với đất mà còn đúng với vàng và các loại hàng hoá khác. Tuy nhiên, bất động sản khác với vàng là có thể cho thuê và khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Đặc biệt, với đất và bất động sản liền đất, sốt đất phản ánh rõ sự tích tụ của trượt giá qua từng năm.

Giá đất không ngừng tăng phản ánh sự trượt giá tiền tệ.

Trong 2 thập niên vừa qua, giá đất tại TP.HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa từ lạm phát và trượt giá. Như vậy, không phải chỉ giá đất tăng mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian này đội lên cùng. Do đó, khả năng chống trượt giá của đầu tư nhà đất được coi là kênh đầu tư an toàn.

Hiện nay, với những biến động khó đoán của thị trường bất động sản, những quan ngại về bong bóng giá là không thể tránh khỏi. Nhưng, nếu thị trường trở về đúng xu thế tự nhiên thì bất động sản sẽ không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Chi phí liên quan đến bất động sản tăng lên

Ngoài tỷ lệ lạm phát, bong bóng đất còn tích tụ trong các chi phí liên quan đến tài sản này. Các chi phí đó có thể do xây dựng hạ tầng giao thông và xã hội, chuyển đổi mục đích sử dụng, thủ tục pháp lý… Thậm chí, phí nhân công, giá vật tư, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằn cũng sẽ được cộng dồn vào giá bất động sản.

Các chi phí đầu vào hình thành lên tài sản này tăng lên không ngừng nên sau cơn sốt giá thì giá cũng khó trở về vùng đáy ban đầu. Và nếu chi phí liên quan đến hình thanh khu đất ở mức độ cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể sẽ diễn ra khi thị trường bươc vào chu kỳ khủng hoảng.

Đầu cơ tích trữ lên tới đỉnh điểm

Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt bởi ở đó, tài sản gắn liền với đất được coi là hàng hoá thiết yếu đã gắn sâu vào trong ý thức hệ. Đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm cho nên thường tạo nên kịch bản tích trữ đất, thu gom đất và ôm đất. Trong 4 năm qua, đầu cơ tích trữ đất đã thành làn sóng và sóng sau cao hơn sóng trước.

Khi cơn sốt đất xảy ra thì nguy cơ bong bóng là có nếu giá bị đẩy lên cao quá mức giá trị thực.

Khi nhu cầu tăng lên còn nguồn cung đất có hạn nên tạo ra khan đất và tăng giá, do đó giá đất khó mà quay trở về vùng giá ban đầu.

Mật độ dân cư phản ánh đúng giá đất

Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể bong bóng giá đất lại có nguy cơ diễn ra.

Cityapartment.com.vn