Cao ốc và những “nỗi oan tội đồ”

Sự xuất hiện của những tòa chung cư cao ốc mang đến cho các đô thị và thành phố một hình ảnh văn minh hơn, hiện đại hơn và hào nhoáng hơn. Thế nhưng ở Việt Nam, nhiều cao ốc dường như đang bị coi như một… “tội đồ”.

Các tòa nhà cao tầng mọc nên như nấm trong lòng các đô thị Việt là quá trình tất yếu của đô thị hóa và hội nhập toàn cầu. Nhờ có cao ốc mà hàng triệu người dân Việt tiến gần hơn với mái ấm riêng của mình. Nhưng, bên cạnh hàng loạt ưu điểm và hình ảnh văn minh hiện đại vốn có thì cao ốc cũng đang bị nhìn nhận như nguyên nhân của mọi rắc rối. Không quá khó để gán cho cao ốc những “tội danh” như: Cao ốc phá vỡ quy hoạch thành phố A, Cao ốc bóp nghẹt giao thông khu vực B hay Thành phố C “oằn mình” vì những tòa cao ốc… Và nguyên nhân của những vấn đề như tắc đường, ngập úng, gia tăng mật độ dân số… người ta sẽ quy về do cao ốc.

Cao ốc có thực sự là hiểm dọa đe dọa đô thị?

Theo chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa với gia tăng mật độ nhưng thực tế số tầng và mật độ dân số lại là hai chuyện khác nhau. Chính việc xây nhà thấp tầng, nhà phố sát nhau, không có không gian mở, không có lối đi riêng mới tạo ra mật độ không hề thấp. Nếu chuyển dân số đó lên tầng cao, diện tích còn lại danh cho trường học, công viên và các tiện ích xanh hay đường xá… thì là việc hoàn tốt chứ tại sao lại phản đối hay cấm?

Ông cũng cho biết thêm: Câu chuyện chúng ta cần phải bàn ở đây không phải là câu chuyện xây nhà cao hay nhà thấp mà là chúng ta cho phép gia tăng mật độ hay không, và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hàng của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định. Và để giải quyết bài toán đô thị, chúng ta cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của nhà nước. Như vậy, số tầng của cao ốc và mật độ dân số là hai chuyện cần phân biệt rạch ròi.

Điều gì khiến nhiều người đánh đồng chung cư cao tầng và sức ép cao về dân số?

Ông Dũng tiếp tục nhận định: Khi nhắc tới câu chuyện mật độ thì chúng ta phải xem lại năng lực giao thông. Có thể các chuyên gia lo ngại vấn đề hạ tầng đã xuống cấp và đường xá kẹt thì không thể tăng mật độ. Thế nhưng với mật độ tương đương, chúng ta chuyển thành chung cư rõ ràng sẽ có rất nhiều không gian trống làm đường đi, làm công trình tiện ích để giảm kẹt xe.

Bản thân việc xây nhà cao tầng không có gì sai và không có gì xấu cả. Cái sai và xấu ở đây là việc chúng ta xen kẽ nhà cao ốc vào các khu hiện hữu và làm gia tăng mật độ dân số, chúng ta phải bàn là có nên hay không. Tức là câu chuyện có gia tăng mật độ hay không, và điều đó còn phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể của thành phố.

Theo ông Huỳnh Thế Du, giảng viên đại học Fulbright: Nhìn một cách thông thường sẽ có cảm giác đúng khi nhà cao tầng làm tăng nhu cầu giao thông. Song thực tế, nhà ống dày đặc mới chính là một trong những nguyên nhân chính của trục trặc ở các đô thị lớn tại Việt Nam, trong khi những tòa nhà chung cư theo hướng nén (mật độ cao) kết hợp với giao thông công cộng mới là giải pháp.

Định hướng giao thông công cộng như thế nào để giải oan cho cao ốc?

Ông Du nhận định: “Nếu cấm xây thêm nhà cao tầng ở khu trung tâm là không hợp lý vì nó cùng với xu hướng chuyển từ xe máy sang xe ô tô hiện tại sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề. Cấu trúc đô thị nhà ống hiện nay chỉ phù hợp với giao thông cá nhân, nhất là xe máy. Muốn giải quyết vấn đề, cần phải “vun người” lại bằng nhà cao tầng gắn với việc xây dựng bằng được hệ thống giao thông công cộng công suất lớn.”

Cấu trúc đô thị hiện tại tạo ra mật độ quá lớn cho giao thông cá nhân nhưng lại chưa đủ chỗ cho giao thông công cộng và gây áp lực không nhỏ cho triển khai các kế hoạch giao thông công cộng. Khi đó việc không tiếp tục xây hoặc đẩy mạnh các tuyến giao thông công cộng là rất lớn. Như vậy, đồng thời với triển khai xây các cao ốc thì xây dựng các tuyến giao thông công cộng, hạn chế gia thông cá nhân là việc cần thiết.

Còn vướng mắc nào chiến chung cư bị “vu oan” vì gây hiểm họa cho bộ mặt đô thị?

Ông Nguyễn Thế Cường, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Atlantic: Bản chất của vấn đề xảy ra ùn tắc giao thông, mật độ dân số quá tải không nằm ở sự xuất hiện của một số chung cư cao tầng.

Chủ trương và sự điều tiết của Nhà nước sẽ định hướng và hình thành bộ mặt đô thị nội đô. Sự quá tải xảy ra ở trung tâm sẽ xuất phát từ 2 nguyên nhân chính, một là quản lý bị “tắc”, thứ hai là chưa có sự đồng bộ hóa trong quy hoạch. Do đó nếu có sự quy hoạch hợp lý, đồng bộ thì sức ép về dân số sẽ được giảm thiểu.

Thế giới ứng xử thế nào với sức nén dân số và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam?

Báo cáo 2035 của Ngân hàng thế giới nhận xét: “Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, đô thị nén và sự thành công của hệ thống vận tải công suất lớn có liên quan mật thiết với nhau, đặc biệt là khi phát triển đô thị dựa vào vận tải hành khách công cộng. Hồng Kong, New York, Seoul, Singapore và Tokyo là những ví dụ điển hình nhất. Với mật động dân số và việc làm rất cao ở trong một phạm vi rất hẹp và được bám dọc theo các tuyến giao thông công cộng đã làm cho các hệ thống vận tải công cộng hết sức hiệu quả.

Để có thể giải quyết tình trạng tắc nghẽn giao thông ở khu trung tâm, nhất là các đô thị lớn như TP. Hà Nội và TP. HCM thì mối quan hệ giữa đô thị nén và hệ thống giao thông công cộng cần được quan tâm đúng mức. Tuy nhiên, các kế hoạch phát triển ở khu trung tâm của hai thành phố này hiện nay có khả năng không thành hiện thực do các chính sách không nhất quán đang được triển khai. Mặt khác, các kế hoạch hàng chục tỷ đô la Mỹ để xây dựng hệ thống vận tải công cộng công suất lớn dựa vào tàu điện ngầm, xe điện và xe buýt nhanh đang được triển khai tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Chiều dài dự kiến của hệ thống này ở Hà Nội và Hồ Chí Minh lần lượt là 335km và 316 km. Nếu được xây dựng, chúng chỉ đứng sau hệ thống vận tải công cộng của Thượng Hải – 538km và Bắc Kinh – 465km vào năm 2013. Một mặt, quan điểm đi kèm với chính sách hạn chế mật độ và chiều cao ở các khu trung tâm Hà Nội và TP. HCM dường như đang thắng thế so với quan điểm hữu cơ trên. Do đó, quản lý nhà nước cần phải đẩy mạnh quản lý bằng chuyên môn, minh bạch các vấn đề thay vì quản lý cảm tính.

Cityapartment.com.vn